정부의 주택 규제와 저금리로 인해 갈 곳 없는 자금이 이제는 도시 생활숙박시설에까지 몰리고 있는 상황입니다. 심지어 유명 건설사가 공급하는 생활숙박시설에는 아파트처럼 많은 프리미엄이 붙어 거래되고 있다고 합니다. 문제는 생활숙박시설 즉 '레지던스'를 오피스텔이나 아파트로 알고 투자하는 분들이 의외로 많다는 것입니다.
최근에 공급하는 생활숙박시설들은 편리한 교통과 생활 편의시설을 갖춘 곳에 분양하는 경우가 많고, 취사는 물론 개별등기와 전입신고가 가능해 아파트처럼 소유할 수 있을 뿐만 아니라 임대, 전대도 가능하다 보니 프리미엄을 보고 투자하는 경우가 많습니다.
무엇보다 적극적인 투자에 나서는 이유는 실거주 또는 수익형 임대운영이 가능하고, 언제든 분양권 전매 및 매매를 할 수 있는 데다, 주택이 아니기 때문에 1가구 2주택에 해당하지 않아 양도ㆍ보유세 중과 대상이 아닐뿐더러 주택에 해당하는 담보대출제한 대상도 아니기 때문입니다.
하지만 생활숙박시설은 아파트 등 주택의 대안이 될 수는 없습니다. 형태는 아파트와 유사하지만 엄연히 숙박시설이다 보니 장기간 주거로 사용하기에는 단점이 너무 많습니다. 그렇다고 오피스텔처럼 사용할 수 있을까요?, 생활숙박시설은 오피스텔과 달리 분양받은 사람이 다른 사람에게 임대를 놓는 경우 주택 임대사업자 등록을 할 수 없고 숙박업 등록을 해야 합니다. 따라서 임대를 놓을 경우 숙박업으로 공중위생관리법 상 규제도 받게 됩니다.
생활형 숙박시설 개념
생활형 숙박시설은 '서비스드 레지던스', '레지던스'의 다른 이름입니다. 따라서 생활숙박시설은 공중위생관리법상 숙박업이지만 실내에서 취사와 세탁 모두 할 수 있는 주거 생활이 가능한 시설입니다.
일반적으로 호텔과 비슷해 보이지만 실내 취사나 세탁 등을 갖춰 주거 공간처럼 생활할 수 있다는 점에선 차이가 있습니다. 즉, 정부의 부동산 규제와 주거 트렌드에 대응하기 위해 아파트와 호텔, 오피스텔의 장점만을 결합한 새로운 개념의 거주공간이라 할 수 있습니다.
장점
① 생활형 숙박시설은 '주택법'이 아닌 '건축법'의 적용을 받기 때문에 분양 시 청약통장이 필요 없으며, 전국 어느 지역 누구나 분양을 받을 수 있습니다.
② 일반숙박시설과 달리 취사가 가능한 생활형 숙박시설은 개별등기와 전입신고가 가능해 소유, 임대, 전대가 가능합니다.
③ 아파트와 다르게 분양권 전매 및 매매가 가능하며, 양도세, 보유세 중과대상이 아니며 담보대출 규제 대상도 아니라 투자금 조성이 수월합니다.
④ 1가구 2주택에 해당하지 않아 세금 규제로부터 자유롭습니다.
단점
① 아파트 전용률보다 낮은 전용률로 실사용 평수가 적으며, 취득세가 4배 이상 비싼 4.6%가 적용됩니다.
② 주택법 적용을 받지 않기 때문에 주택임대사업자 등록이 불가하며, 일반임대사업자로 만 신고해야 합니다. 이럴 경우 세입자가 전입신고를 하고 30일 이상 거주하게 되면 주택으로 취급받게 됩니다.
③ 주택으로 취급받게 되어 주택 수에 포함되면 양도세, 종부세 등 주택관련 세금이 적용이 되고, 분양받았을 때 환급받았던 부가세도 다시 세무서에 납부해야 합니다.
④ 건축법을 받는 부동산이기 때문에 주택관련한 대출은 받을 수 없고, 일반사업자 대출로 받아야 합니다.
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