정부가 총선 이후 아파트에 대한 규제를 더욱 강화하고 있어 갈 곳 없는 부동산 자금이 생활형 숙박시설(레지던스)로 몰리고 있습니다. 과거 정부가 주택 안정화를 위해 아파트를 규제하면 수익형 부동산인 오피스텔, 상가로 부동산 자금이 몰리는 경향이 있었으나, 요즘은 오피스텔이나 상가 시장도 공급과잉에 법적 규제가 강화되면서 투자여건이 나빠지자, 규제를 받지 않으면서 실거주는 물론 임대, 숙박업까지 가능한 생활형 숙박시설에 투자하는 수요가 증가하고 있는 것입니다.
특히 저금리 바람을 타고 수도권을 중심으로 집값 상승이 지속되면서 풍선효과로 수도권 생활숙박시설도 높은 프리미엄을 형성하기도 했는데요. 이 때문에 서울 수도권에 분양하는 생활형 숙박시설에는 유망 투자처를 중심으로 빠른 물량 선점에 나서려는 움직임이 분주합니다.
생활형 숙박시설은 실거주는 물론 임대, 숙박업까지 겸할 수 있는 상품인 것은 맞지만, 만능은 아니란 점을 분명히 알고 투자해야 합니다. 개별등기와 전입신고가 가능해 아파트처럼 소유할 수 있고 임대와 전대도 가능하지만 주거시설처럼 생활할 수 있다는 점에선 차이가 있습니다. 또 에어비앤비나 호텔 위탁운영을 통해 장단기 투숙객을 위한 숙박시설로 사용할 수 있지만 이 또한 사용 목적이 분명해야 합니다.
대부분 생활형 숙박시설(레지던스)를 분양하는 업체는 투자와 주거 두 마리 토끼를 한 번에 잡을 수 있는 상품으로 홍보하고 있지만, 주택법과 세법상의 분명한 차이가 있기 때문에 투자 시 꼼꼼히 따져 봐야 할 것입니다.
생활형 숙박시설은 주택이 아니기 때문에 주택에 적용되는 규제를 피해 갈 수 있는 점만은 분명히 있습니다. 1가구 2주택에도 해당사항이 없어 양도세와 보유세 중과 대상도 아닙니다. 하지만 실거주를 하거나 전세, 월세 등 임대를 하여 전입을 할 경우는 다주택자로 분류되어 양도세, 종부세 등 주택관련 세금이 적용이 됩니다. 실제 생활형 숙박시설에 주소를 이전하고 주거용으로 사용할 경우 환급받았던 부가세 환급은 물론 주택보다 높은 취득세를 내고 부가세까지 이중 부담하게 됩니다.
이뿐만이 아니라 주택으로 분류되면 세법상 면세사업자가 되어 숙박업 등록이 불가능하기 때문에 에어비앤비나 호텔처럼 장단기 투숙객을 위한 숙박시설로 사용할 수 없습니다. 따라서 생활형 숙박시설을 분양받을 경우에는 사용 용도를 분명히 정한 후 투자를 해야 하는 것이 좋습니다.
생활형 숙박시설, 「에어비앤비」 등 공유 숙박으로 사용할 수 있을까?
생활형 숙박시설은 공중위생관리법상 숙박업이지만 실내에서 취사와 세탁 모두 할 수 있는 주거 생활이 가능한 시설입니다. 일반적으로 호텔과 비슷해 보이지만 실내 취사나 세탁 등을 갖춰 주거 공간처럼 생활할 수 있다는 점에선 차이가 있지만, 생활형 숙박시설은 주택법이 아닌 건축법 적용을 받는 숙박시설입니다.
따라서 생활형 숙박시설을 에어비앤비 등 공유 숙박을 합법적으로 이용하기 위해선 '숙박업 등록'을 하고 사업자 신고를 하면 됩니다. 하지만 숙박업을 하기 위해서는 「공중위생관리법」에 따른 공중위생영업 신고를 하고, 위생관리의무 등을 이행해야 하므로 개인이 직접 운영하기엔 어려움이 많습니다. 그렇다고 안 되는 것은 아니지만 개인이 까다로운 법규정을 맞추기가 쉽지 않아 숙박업 허가를 담당하는 복건복지부에서는 생활형 숙박시설을 에어비앤비 등 공유 숙박시설로 활용할 경우에는 위탁업체를 선정해 운영하는 것을 권장하고 있습니다. 사실상 관리 감독을 맡고 있는 지자체에서는 숙박업 난립을 막기 위해 이미 개인들의 영업을 불허하고 있는 상황입니다.
해운대 엘시티(생활형 숙박시설)의 경우 개인이 숙박영업을 할 수 있다고 하여 분양받았지만 지자체에서 개인은 기준이 안 된다고 하여 허가를 불허하였습니다. 레지던스를 분양받은 세대는 현행법상 ‘생활형 숙박시설’로 분류돼, 직접 주거뿐 아니라 지자체에 숙박업을 신고한 후 운영이 가능하다고 했지만, 해당 지자체는 숙박업 난립을 막기 위한 명분으로 개인들의 영업을 불허하고 있는 것입니다.
최근 숙박업 영업 기준을 강화하는 관련 법 개정이 입법 예고되면서 사실상 생활형 숙박시설은 개인 숙박업 영업은 사실상 불가능한 상황입니다.
무엇보다 현행 공중위생관리법상에는 건축물 일부를 대상으로 한 숙박업 영업 신고 기준 중 따로 ‘객실 수 규정’을 두고 있지는 않지만, 지난해 9월 보건복지부는 ‘창업 규제 완화와 일자리 창출 애로사항 해소’ 취지로 건물에서의 숙박영업에 대한 신고 등 기준을 담은 「공중위생관리법 시행규칙」 일부 개정령을 입법 예고했습니다.
이는 건축물 일부를 대상으로 별도의 영업신고를 하려는 경우에는 ‘최소 30객실 이상’을 소유한 위탁업체나 개인만이 가능하다는 등의 신고 기준을 담고 있습니다. 법안은 여러 의견을 수렴하여 올해 안에 시행할 예정입니다.
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