최근 수도권에 지식산업센터 공급이 급속히 증가하면서 공급과잉에 대한 우려가 높아지고 있지만 광교신도시 만은 예외입니다. 광교가 골드라인을 중심으로 편리한 교통 인프라가 갖춰지면서 기업하기 좋은 지역으로 평가받고 있어 기업 수요가 증가한데다, 최근 기업들이 선호하는 지식산업센터 공급이 많지 않다 보니 심지어 공급 부족 현상을 겪고 있는 상황입니다.
여기에 광교테크노밸리 바이오센터를 중심으로 수원시가 국내 의료기업이 신약개발에 성공할 수 있도록 지원하는 등 다양한 기업 맞춤형 지원 서비스를 제공하면서, 바이오, 케미컬, 제약 관련 업체들의 유입이 많아지고 있는 데다, 글로벌 기업인 삼성전자를 중심으로 컴퓨터(IT), 첨단 정보통신기술(ICT) 등 제4차 산업을 이끌어 가는 핵심기업들이 다수 입주해 있어 이와 관련된 기업 수요가 파격적으로 증가하고 있어 공급 부족 현상은 더욱 심화될 것으로 판단됩니다.
이렇다 보니 분양가 대비 매매가도 많이 오른 상태이며, 임대료 주변 지역에 비해 상당한 높은 수준입니다. 정부의 부동산 규제와 저금리로 인해 투자를 고민하고 있다면 광교지식산업센터에 투자하길 추천합니다. 현재는 매매 물건의 경우 분양가 대비 많이 오른 상태지만 앞으로도 가격 상승 여력이 충분히 있는 데다 임대료 상승도 지속될 것으로 판단됩니다. 아니면 광교택지개발지구 내에 분양하는 지식산업센터에 투자해보는 것도 좋은 방법일 것입니다.
광교지식산업센터 임대 소식
현재 광교신도시 내에 공급된 지식산업센터는 에이스광교타워1차, 2차, 3차를 비롯해 광교센트럴비즈타워와 광교우미뉴브 등 5개 단지가 있으며, 모두 합치면 약 1,500개 호실 규모입니다. 전용면적 10평대부터 20평, 30평, 40평, 50평 등 다양한 평형으로 각각 구성되어 있어 중견업체부터 스타트업까지 다양한 기업들이 입주해 있습니다.
특히 광교는 의학, 바이오를 비롯해 ICT융합과 같은 첨단산업을 중점적으로 지원하고 있어 이와 관련된 기업들의 입주가 많은 반면, 제조업과 물류 업체 입주 비율은 그리 높지 않은 편입니다. 입주하는 기업들을 살펴보면 정보통신업체(62%), 지식 기반 산업체(30%) 등 이른바 4차 산업 관련 업체들의 비중이 압도적이며, 대부분 서울, 성남, 용인 등 관외에서 이주해온 기업이 78%에 달합니다.
수원시 광교 신도시의 편리한 교통, 삼성 R&D(연구·개발) 단지, 광교 테크노밸리, 우수한 산·학·연 인프라와 수원시의 꾸준한 중소기업 지원책이 영향을 미친 것으로 보입니다. 광교 신도시가 입주 10년 차 완성기를 맞으면서 사통팔달의 편리한 교통과 도시 인프라 시설을 갖추게 되면서 광교로 이전하고 싶어 하는 기업 수요가 계속해서 증가하고 있어 앞으로 공급 부족 현상은 더욱 심화될 것으로 예상합니다.
1. 에이스광교타워1차
■ 사업개요
○ 대지위치 : 경기도 수원시 영통구 이의동
○ 대지면적 : 7,318.80㎡(2,217.81평)
○ 건축면적 : 3,310.49㎡(1,003.17평)
○ 연면적 : 46,232.34㎡(14,009.80평)
○ 건폐율 :45.23%
○ 용적률 : 399.81%
○ 용도 : 아파트형 공장(지식산업센터)
○ 규모 : 지하 3층 / 지상 10층
○ 주차 대수 : 362대
○ 전용률 : 52.08%
단지는 지하 3층~지상 10층, 연면적 4만 6232㎡(약 1만 4000평)의 규모이며, 지식산업센터를 제외한 저층부는 지원시설인 근린생활시설(상가)과 업무시설로 구성되었습니다. 주차 공간은 법정대수의 2배가 넘는 362대를 주차할 수 있도록 하여 여유가 많은 편입니다.
구조는 철근콘크리트조로 외벽은 알루미늄 커튼 월에 발코니가 설치되어 있어 실내 쾌적성이 뛰어나며 필요에 따라 발코니 공간을 확장하여 사용할 수도 있습니다. 1층~4층까지는 층고가 5.4M로 높게 구성되었으며, 바닥에서 천정까지의 높이 4.2M입니다. 5층부터 10층까지는 층고가 3.9M이며, 지하층은 5.6M입니다.
에이스광교타워1차는 전용면적 25평을 주력 평형으로 공급하였으며, 층 중간중간에 30평대, 40평형대를 끼워 넣어 구성하였으며, 12평, 15평 내외의 소형 평형도 있습니다.
매매가격은 평당 900만 원 초반대로 형성되어 있으며, 임대료는 평당 32,000원으로 전용면적 25평의 경우 보증금 1,500만 원, 월) 150만 원 수준입니다.
2. 에이스광교타워 2차, 3차
■ 사업개요
○ 단지명 : 에이스광교타워2차
○ 대지면적 : 4,703.10㎡(1,422.69평)
○ 건축면적 : 2,694.87㎡(815.20평)
○ 연면적 : 33,539.78㎡(10,145.78평)
○ 건폐율 : 57.30%(법정: 60%)
○ 용적률 : 399.85%(법정: 400%)
○ 용도 : 아파트형 공장(지식산업센터)
○ 규모 : 지하 4층 / 지상 15층
○ 주차 대수 : 240대(법정: 130대)
○ 전용률 : 50.47%
에이스광교타워 2차는 수원시 영통구 이의동 1286번지, 광교테크노밸리와 인접한 곳에 위치하고 있습니다. 위에 보이는 사진처럼 지식산업센터지만 인텔리전트 빌딩처럼 보이는 빌딩입니다.
이곳은 신분당선 광교중앙역과 광교역 사이에 위치해 있으며, 광교테크노밸리와 경기대학교 후문과 인접해 있습니다. 광교 차세대융합기술연구과 서울대학교융합과학기술대학원 바로 옆에 공급되는 지식산업센터기 때문에 기업들에게 인기가 좋습니다.
신분당선 광교역과 광교중앙역(버스환승센터) 까지는 도보로 5~10분이면 도착할 수 있으며, 서울 시청과 강남까지는 지하철, 버스 등을 이용할 경우 30~40분 이내로 갈 수 있습니다. 또 단지 바로 앞에 43번 국도와 접해있어 영동고속도로와 경부고속도로, 용서 고속도로 IC로 바로 진입할 수 있을 뿐 만 아니라 수원, 용인 등으로의 접근성이 매우 좋습니다.
2차는 한 개 층에 전용면적 10평, 25평, 50평 등 총 9개 호실로 구성되어 있어 단지 내 업무환경과 주차환경이 가장 쾌적한 단지입니다. 매매가는 평당 900만 원 초반대로 형성되어 있으며, 임대료는 평당 30,000원에서 32,000원 정도입니다.
주차는 전용면적 25평 기준 1.5대이며 추가 주차는 임대면적에 따라 차이가 있습니다. 관리비는 평당 4,000원 정도이며, 전용면적 25평 기준 23만 원 정도 부과됩니다.
■ 사업개요
○ 단지명 : 에이스광교타워3차
○ 대지면적 : 4,897.00㎡(1,481.34평)
○ 건축면적 : 2,471.63㎡(747.67평)
○ 연면적 : 35,111.64㎡(10,627.27평)
○ 건폐율 : 50.47%(법정: 60%)
○ 용적률 : 399.39%(법정: 400%)
○ 용도 : 아파트형 공장(지식산업센터)
○ 규모 : 지하 4층 / 지상 15층
○ 주차 대수 : 225대(법정: 138대)
○ 전용률 : 51%
에이스광교타워3차는 수원시 영통구 이의동 1286번지, 경기대 후문 쪽에 위치하고 있으며, 대지면적 4,897㎡, 연면적 35,111.64㎡(10,639.89평), 건축면적 2,471.63㎡(748.98평)에 규모는 지하 4층, 지상 15층의 철근콘크리트 건물입니다. 총 주차 대수는 225대로 법정주차 대수보다는 많지만 소형 평형이 많아 주차장 여유가 많지 않은 편입니다.
에이스광교타워3차의 경우 주력 평형대가 전용면적 25평이며, 일부 10평대, 14평, 15평, 19평 등 중소형 평대로 구성되어 있습니다. 매매가는 평당 850만 원 900만 원대로 형성되어 있으며, 임대료는 평당 30,000원 정도로 전용면적 25평 기준 보증금 1,500만 원에 150만 원 정도입니다. 10평대는 60만 원에서 70만 원 정도로 형성되어 있습니다.
주차는 호실당 1대는 무료주차이며, 추가 주차는 임대면적에 따라 차이가 있습니다. 관리비는 평당 4,000원 정도이며, 전용면적 25평 기준 23만 원 정도 부과됩니다.
3. 광교센트럴비즈타워
■ 사업개요
○ 대지위치 : 경기도 수원시 영통구 이의 동 1283,1283-1
○ 대지면적 : 6,182.20㎡(1,870.10평)
○ 건축면적 : 3,703.76㎡(1,120.38평)
○ 연면적 : 45,183.05 m2 (13,667.87평)
○ 건폐율 : 59.91% (법정:60%)
○ 용적률 : 398.85%(법정:400%)
○ 용도 : 지식산업센터(지식산업센터, 근린생활시설)
○ 규모 : 지하 3층 / 지상 11층
○ 주차 대수 : 351대(법정: 160.90대)
광교센트럴비즈타워는 경기도 수원시 영통구 이의동 1283 번지에 위치하며, 광교 신도시 지식산업용지에 공급한 대규모 지식산업센터입니다. 2018년 2월부터 입주를 시작했으며, 현재는 모두 입주를 완료한 상태입니다.
광교센트럴비즈타워의 가장 큰 장점은 차량이 호실 앞까지 진입 가능한 드라이브인 시스템과 전용 그라운드 테라스, 전 호실 냉ㆍ난방기 설치 등 기업의 니즈를 반영한 것입니다. 또 입주사를 위한 특화된 설계도 눈에 띕니다. 저층 부는 물류 하역의 편리를 위해 층고 5M의 드라이브인 시스템으로 설계됐으며, 고층 부는 광교 신도시가 한눈에 내려다보이는 전용 그라운드 테라스로 설계했습니다. 또한 1층 하역장에는 40피트 컨테이너 진입이 가능해 대형 물류 하역의 편리성을 반영했습니다.
광교센트럴비즈타워는 전용면적 15평, 23평, 25평, 28평, 32평 등 중대형 평대로 구성되어 있습니다. 현재 매매가는 평당 820만 원 850만 원 수준이며, 임대료는 평당 28,000원에서 30,000원 정도로 전용면적 25평 기준 보증금 1,300만 원에 130만 원 정도입니다.
주차는 전용면적 25평 기준 1.5대이며, 추가 주차는 1대까지 가능합니다. 관리비는 에이스광교타워 2차, 3차와 비슷한 수준입니다.
4. 광교우미뉴브
■사업개요
○ 대지 위치 : 경기도 용인시 수지구 상현동 508-4
○ 대지 면적 : 6,567.65평
○ 지역. 지구 도로현황 : 도시지역, 제1종 지구단위계획 구역
○ 용도 : 지식산업센터, 근린생활시설, 운동시설
○ 규모 : 지하 3층 ~ 지상 10층
○ 연면적 : 31,182.14평
○ 주차 대수 : 849대(법정 391 대 210%)
○ 입주예정일 : 2019년 11월
○ 시공사 : (주)우미건설
광교우미뉴브는 '지난해 말부터 입주를 진행'하고 있는 광교 렌드마크 지식산업입니다. 연면적 31,182.14평, 지하 3층~지상 10층 규모로 지식산업센터 3개동(A, B, C동) 538실, 업무시설(C동-3층, 10층) 39실, 상업시설 133실 등으로 구성되었습니다.
상현역과 가장 가까운 C동은 지식산업센터와 업무시설(3층, 10층)로 구성되었으며, A동과 B동을 연결하는 1층~3층 사이는 부분적으로 드라이브인(drive-in) 시스템이 작용되었습니다. 지식산업센터 전용면적은 11.80평, 13.17평, 21.90평, 25.16평, 32.55평, 41.41평 등이며, 층고는 1층~3층은 5.4m(천정고:4.2m), 4층~10층은 3.9m(천정고:2.7m)입니다.
현재 매매가는 920만 원에서 950만 원 수준으로 광교에서 가장 높은 매매가를 형성하고 있습니다. 임대료는 평당 32,000에서 34,000원 정도로 전용면적 25평 기준 보증금 1,700만 원, 월 170만 원 정도입니다. 주차 가능 대수는 정해진 것은 없으며, 현재는 호실당 1대를 기준으로하고 있습니다. 차후 입주가 모두 마무리되면 정확한 주차 가능 대수가 정해질 것으로 판단합니다.
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