상가 창업을 하는 경우 건물을 소유하고 있지 않으면 상가를 임대해야 사업을 개시할 수 있을 텐데요. 이럴 경우 여러 가지 따져봐야 할 것이 많습니다. 우선 '임대차 계약 전이면 상가건물임대차보호법상 보호 대상 임차인지 확인, 상가 건물에 대한 등기부등본을 확인, 상가 건물에 대한 건축물 관리 대장을 확인, 영업허가 또는 신고에 문제없는지 미리 확인, 동일 업종에 대한 영업금지 혹은 업종 제한이 있는 상가인지 확인' 등입니다.
① 상가건물임대차보호법상 대상인지 확인
가장 먼저 임대차하려는 상가의 보증금 및 월세를 확인한 후 해당 지역의 환산보증금 한도를 확인해야 합니다. 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)에 관한 임대차로서 그 임대차보증금이 법 시행령 제2조에 규정된 금액의 범위 내의 것이어야 하기 때문입니다.
② 상가 건물에 대한 등기부등본을 확인
등기부등본을 열람하면 소유주, 근저당권설정, 가압류 등 상가건물을 둘러싼 권리관계를 확인할 수 있습니다. 우선 임대해야 할 상가건물과 지번이 일치하는지 살펴봐야 하고 그다음 상가건물의 지목, 구조 및 면적, 상가건물 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적 사항이 모두 일치하는지 주의를 기울여 확인하여야 합니다.
만약 압류나 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있지 않는지를 확인해서 이러한 등기가 되어 있다면 임대료나 보증금이 저렴하다고 하여도 피하는 것이 좋습니다. 특히 가등기의 경우, 가등기에 기한 본등기가 이루어지게 되면 상가건물을 임대한 임차인은 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없기 때문에 이전 상가건물 소유자와의 사이에 임대차계약을 체결하여 임대차 기간을 정하였다고 하더라도 이를 보장받을 수 없게 됩니다.
마지막으로 을구를 통해 저당권이나, 전세권이 설정되어 있는지 확인해야 하고 복잡하게 설정이 되어 있어 향후 보증금 회수가 우려되는 경우라면 상가임대차 계약을 피하시는 것이 좋습니다. 저당권, 전세권이 설정되어 있다면 상가건물의 임차인은 법상 우선변제를 받을 수 있는 일정 부분을 제외한 나머지 부분에 대해서는 저당권자나 전세권자보다 후순위 권리자가 되는데요. 따라서 임대한 상가건물이 경매되면 저당권자나 전세권자가 배당받고 난 나머지 금액 분만 보상을 받게 되기 때문에 임대보증금을 돌려받기 어려울 가능성이 높습니다.
③ 상가건물 건축물대장 확인
건축물대장은 건축물의 소유 이용 상태를 나타내어 건축물과 대지의 현황을 표시하고 있는 공적장부인데요. 상가 임대를 할 때 상가건물의 건축물대장상 상가건물의 지번과 실제 상가임대건물의 지번이 일치하는지 확인해야 하고, 상가건물에 대한 용도지역, 용도지구, 용도구역을 확인하여 상가 임대를 하는 데 있어 적합한지를 확인해야 합니다. 또한 해당 점포의 정확한 임대 평수, 위치, 건축물의 준공 날짜, 점포 용도 등을 살펴볼 수 있기 때문에 특히 임대 평수를 확인해 임대차 보증금이나 임대료, 관리비 등을 납부하는데 참고해야 합니다.
④ 토지이용계획 확인서를 확인
토지이용계획 확인서는 지역·지구 등의 지정 내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위 제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는 자료인데요. 이를 통하여 상가가 있는 지역이 재개발 지역은 아닌지 등을 확인함으로써 상가가 포함된 건물이 향후 재개발 또는 재건축되어 임대가 종료되면서 권리금을 회수할 방법이 없어지게 되는 것을 미리 방지할 수 있습니다.
⑤ 영업허가 또는 신고에 문제없는지 미리 확인
업종별로 인·허가 등록 업종(허가업종, 등록업종, 신고업종 등)이 있는데요. 해당 상가가 영업 불허가 대상일 수 있거나, 또는 기존 임차인이 폐업신고 등을 하지 않아 불허가 될 수 있는 가능성도 있습니다. 따라서 미리 시청 또는 구청 보건위생과에 영업허가 및 신고가 가능한지에 대하여 미리 알아보시는 것이 좋고, 기존 임차인의 폐업신고서 사본 또한 미리 확인해두시는 것이 좋습니다.
⑥ 동일 업종에 대한 영업금지 혹은 업종 제한이 있는 미리 확인
상가건물이 각 구분소유로 되었을 경우 집합건물법에 근거한 상가 관리단 규약이 존재하는데요. 이 규약에 동일 업종 영업금지 또는 업종 제한 규정이 들어가 있는 경우, 상가임대차계약을 체결하더라도 그에 따라 금지 또는 제한을 받는 업종에 대한 창업은 할 수 없습니다. 따라서 미리 임대인 및 상가번영회 등에 확인하시고 상가임대차계약을 체결하시는 것이 좋습니다.
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「굿비즈부동산」
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